超 75% 的债权人已同意债务重组协议
中国奥园称，当前，持有奥园现有票据本金金额 75.89% 的债权人已正式签署或同意重组支持协议。其中，部分非 ICA 债权人已签署或同意重组支持协议。同时，因应债权人的要求，公司已决定延长重组支持协议费用截止时间至 8 月 31 日下午五时，让更多债权人可以取得重组支持协议费用。
根据此前的重组协议，中国奥园把债权人分为 ICA 债权人和非 ICA 债权人。ICA 债权人可以同时参与 ADD HERO（奥园公司全资直接附属公司 Add Hero Holdings Limited）协议安排方案及中国奥园协议安排方案，同时享受两个方案带来的权益，而非 ICA 债权人只能参与后者即中国奥园重组方案。这将导致 ICA 债权人的回收率较非 ICA 债权人的回收率翻倍。
(资料图片仅供参考)
7 月 2 日，中国奥园曾公告，已与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约 33%）组成的债权人小组就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括 4 支共计 23 亿美元新债务工具（其中三支共计 18 亿美元新债务工具由 Add Hero Holdings Limited 发行）期限至 2031 年，14 亿股普通股、1.43 亿美元无息强制可转换债券，及 16 亿美元永续债。
据悉，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园 " 权益 " 入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于 36 亿美元，资产负债率则显著改善，令公司实现轻装上阵。以债转股 + 展期为特点的中国奥园重组，是房企债务处置非常典型的案例。在易居研究院研究总监严跃进看来，如若重组成功，将是具有行业标杆意义的重要事件，也将给其他房企债务重组以借鉴示范。
值得注意的是，奥园的重组方案需要获得出席相关债券会议的多数债权人批准，最低比例为 75%，方案才可通过。当前，这一目标已达成。对至今获得债权人的大力支持，中国奥园称深感鼓舞。
两年亏损超 400 亿，补发财报或为复牌
此前发布债务重组方案的同时，中国奥园还补发了 2021 年全年、2022 年中期、及 2022 年全年业绩报告。2021 年度中国奥园的总营业额为 500.22 亿元，较 2020 年之 677.94 亿元下降 177.72 亿元，同比下降 26.2%；2021 年，中国奥园毛利为 -119.35 亿元，较 2020 年之毛利 160.81 亿元下降 174.2%，毛利率为 -23.9%。2021 年，中国奥园公司拥有人应占亏损为 330.75 亿元，较 2020 年之溢利 59.08 亿元下降 659.9%。
2022 年，中国奥园的部分财务指标如毛利率等好转，但整体依然承压。2022 年度，中国奥园的总营业额为 187.11 亿元，较 2021 年之 500.22 亿元减少 313.11 亿元，减幅为 62.6%；同期中国奥园毛利为 8.41 亿元，较 2021 年之 -119.35 亿元上升 107%，毛利率为 4.5%。2022 年，中国奥园拥有人应占亏损为 78.43 亿元，较 2021 年之亏损 330.75 亿元上升 76.3%。2021 年和 2022 年，中国奥园合计亏损约为 409.18 亿元。
2022 年 1 月，中国奥园官宣美元债违约。从 2022 年 4 月 1 日起，中国奥园股份在港交所暂停买卖。当前，中国奥园已停牌 16 个月，而根据港交所相关规定，上市公司如果停牌 18 个月仍然不能复牌将面临摘牌风险。业内人士均认为，连续补发三份财报并披露债务重组方案及进展，或是中国奥园为复牌作准备。
从 2023 年前六个月表现来看，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币 74.8 亿元，逾九成房地产项目按计划及进度进行。奥园称，未来将继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。在保交付方面，今年 1-6 月中国奥园交付约 1.9 万套房源，交付面积约 235.3 万平方米。
资不抵债，10 只美元债已全部违约
截至 2022 年底，中国奥园的总资产约为 2344.26 亿元，总负债为 2520.63 亿元，总权益为 -176.37 亿元。财报提到，由于还款违约及交叉违约，公司的流动负债超过流动资产约 298.69 亿元。银行及其他借款以及优先票据及债券合共为人民币 1090.5 亿元，其中 994.46 亿元将于 2023 年底到期。
对于负债中的计息债务，截至 2022 年 12 月 31 日，中国奥园拥有境外计息负债总额约为 428.18 亿元人民币，其中 291.44 亿元人民币为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为 662.32 亿元人民币。
据企业预警通，中国奥园集团股份有限公司（即中国奥园，HK.03883）共有 10 只美元债，规模共计 31.88 亿美元。10 只债券全部发生过违约，其中 5 只本金已逾期。由中国奥园 100% 持股的奥园集团有限公司有 8 只存续的境内债，规模 68.65 亿元。7 月 20 日，奥园集团有限公司被申请破产重整。
图：中国奥园发行的中资美元债
（资料来源：企业预警通，财联社整理）据中国奥园自己测算，预计未来十年左右，开发项目将产生无杠杆自由现金流总额约 643 亿元，而偿还项目层面债务后的累计现金预计约为 185 亿元；奥园出售部分境内及境外资产所得的款项净额预计约为 80 亿元至 138 亿元。
在最新的债务重组进展公布后，中国奥园的美元债下跌。由中国奥园发行的 CAPG 7.95 06/21/24 现价 4.372 美元，下跌 1.869%；CAPG 6.35 02/08/24 现价 4.333 美元，下跌 1.422%；CAPG 5.88 03/01/27 现价 4.368 美元，下跌 1.411%。
图：中国奥园 CAPG 7.95 06/21/24 价格走势
（资料来源：Wind，财联社整理）
