公募REITs市场再迎里程碑。
4月24日，中国证监会网站显示，4只商业不动产REITs产品已获得准予注册的批复。这标志着公募REITs市场在商业不动产领域迈出关键一步，是资本市场服务实体经济高质量发展的又一重要体现。
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本次获批的4只产品分别为：国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，以及中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金，预计合计募资规模约145.18亿元。
多位市场人士表示，本次获批的商业不动产REITs底层资产普遍运营成熟、历史经营表现优异，4只产品的预测现金流分派率区间为4.75%—6.22%，2026年度均值为5.32%，部分项目的出租率在报告期内已达到99%以上。
底层资产均位于核心城市，运营成熟
本次获批项目的底层资产分别位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等。
国泰海通砂之船REIT和中金唯品会REIT标的资产均为区域内排名第一的奥特莱斯。国泰海通砂之船REIT标的资产为砂之船（西安）奥特莱斯，位于西安市，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。2017年开业至今运营情况稳健，近三年联营销售额复合增长率8.67%，平均出租率98.29%，客流量年复合增长率约9.13%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为5.46%、5.8%。
中金唯品会REIT标的资产为郑州、哈尔滨两座杉杉奥特莱斯，分别位于郑州市、哈尔滨市，均为所在省份销售额第一的奥特莱斯项目。两项目分别于2016年、2015年开业，近三年联营销售额复合增长率分别为7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.84%、5.12%。
汇添富上海地产REIT标的资产为上海黄浦区滨江板块的鼎保大厦、鼎博大厦。两项目分别于2019年、2022年开业，鼎保大厦近三年办公部分维持满租，鼎博大厦2025年末出租率为99%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.75%、4.87%。
中信建投首农REIT标的资产为北京天通苑核心商圈的龙德广场项目，开业已超17年。近三年营业收入、EBITDA等核心财务指标总体保持稳定，2025年末出租率达98.26%。2026年度、2027年度预测现金流分派率高达6.22%、5.60%。
上海地产集团相关业务负责人表示，4只获批的商业不动产REITs覆盖商业零售及办公等多元业态，收益稳定性强，可直接引导资金投向商业不动产领域，促进生产要素更高效的循环。
商业不动产REITs为何被视为“定价锚”？
借助商业不动产REITs，企业能够将成熟资产推向资本市场。这不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起良性的资产循环模式，激发企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型的动力。
更重要的是，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。作为公开市场上交易的标准化金融产品，其一级发行、二级市场交易价格与估值水平，均根植于底层资产的运营现金流。REITs在公开市场形成的估值和价格信号，可为非上市商业不动产提供定价参考，改善信息不对称。
从投资端来看，随着低利率环境持续，保险、养老金等长期机构资金对稳定、抗通胀属性的收益资产需求上升。商业不动产REITs凭借高比例分红、收益介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。
自2021年公募REITs上市以来，我国公募REITs市场已走过5年发展历程。据记者了解，本次获批的4只项目由上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，并于4月24日获批。目前全市场已有17只商业不动产REITs获受理，其中上交所受理14只，9只已进入反馈答复阶段，后续供给有望持续增加。
上交所相关业务负责人向记者表示，下一步将促进REITs市场生态不断优化，增强市场参与主体获得感，推动优质商业不动产通过REITs渠道对接资本市场，服务实体经济高质量发展。
