近日，中国证券报记者对北京楼市实地调研发现，3月以来，北京楼市成交有所放大，二手房市场成交量处于相对高位，但是区域之间分化较为明显。从价格上看，北京二手房成交价相对平稳。
成交量整体处于高位
“3月份二手房成交量整体较高，但是比2月份热度有所下降。北京地区区域间分化较为明显，城中心区域成交量和成交价都相对较好，其他区域成交相对平稳，价格起伏不大。”一位资深房产中介人士王丹（化名）告诉记者。
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据王丹介绍，目前，北京地区周末带看量比较大，每个经纪人周末平均都有4、5个带看。“有了带看才会有成交，从1月份开始，北京地区的带看量就比较多，每个周末都在接待看房客户，有时候饭点都耽误了。”王丹表示。
记者调研了解到，北京楼市区域之间分化较为明显。“五环以外的二手房成交量已经有下滑趋势，价格适中的房源卖掉后，价格高的房源需要逐一谈价才能卖出去。前期成交小高潮过后，目前剩余的都是有溢价的房源，所以成交速度放缓了。”位于南五环外的某链家门店经理告诉记者。
相比之下，位于城中心区域的房源很多具有学区房属性，随着新生入学信息采集时间临近，部分片区的学区房成交进入了冲刺阶段。
“一般情况下，手里已经有首付款的购房者，现在开始看房到所有手续办理下来，大概需要20天左右，还能赶得上今年的入学信息采集。对于部分家里今年有孩子上学的客户来说，现在的时间点是最后的‘上车’机会。疫情期间学区房价格就一直在涨，目前学区房的价格也是在上涨通道里。”西城区一位资深房产中介人士告诉记者。
月成交预计达2万套
中原地产研究院统计数据显示，截至3月26日，北京地区3月份二手住宅成交量达16391套。预计3月份二手房成交将达到2万套。
其中，3月20日至3月26日一周成交量达4626套，北京二手房成交已经连续5周在4000套以上运行。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2022年12月，北京二手房成交量为8773套，目前的成交量比去年12月份已经出现了明显反弹。可以说，2023年，北京楼市已经出现“小阳春”。不过从最近一段时间的成交看，成交量有所放缓，继续冲高趋势没有出现。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，虽然二手房成交上升明显，但北京地区房价表现较为稳定。进入3月，北京二手房成交继续维持在高位，全月成交有望突破2万套。但从可持续性上看，随着前期需求大规模释放，预计4月以后成交规模会收窄，将逐步回归到1.2万套至1.5万套的成交水平。
“从价格上看，随着近期市场预期转好，业主信心增强，价格将会止跌转升，但不会大幅上涨，预计整体将维持小幅上升局面。”王小嫱表示。
新房、商住房成交平稳
在新房市场方面，记者调研发现，北京地区新房成交整体未见明显起色。
中原地产监测数据显示，目前，新建住宅供应量依然比较大。单周成交量都在1000套以下，分化严重，除了少数热销项目，大部分市场保持平稳。
“目前一周平均能卖出去7、8套。好的时候能卖11、12套，不好的时候能卖4、5套。要看前期蓄客情况，很少有人能当天来看房当天就签约。都是要蓄客积累客户，然后后期进行营销销售。现在北京的新房基本都是售完一栋再开一栋新的，以防好的楼层集中被挑光。”位于通州区某新房楼盘销售人员对表示。
在商住房方面，记者调研发现，北京地区二手商住房价格依然处于下降通道，很多次新二手房源比新房时的出售价格降了一半左右。
以大兴区某2014年入市的次新商住房为例，当年新房成交均价为3万元/平方米，目前的成交均价约为1.8万元/平方米。
“价格已经到了绝对低位，与这类房子同一时期入市的新房住宅，价格翻了一倍，当时这些商住售价比同一片区的住宅价格要高。但目前商住价格仅为住宅价格的一半不到。”一位从事二手房交易的资深中介人士告诉记者。
新商住房由于只能出售给公司主体，不能出售给个人，目前去化整体不高。
汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏分析认为，目前北京地区商改住的商办类项目售价普遍不高，大概是商品房平均价格的三分之一，北京平均房价在6万元/平方米左右，而商改住的商办类项目现在是2万元/平方米左右。对于有条件进行商改住、改为长租公寓的商办类项目，需要进一步完善相关配套。
“目前，商住类住房相比住宅价格较低，作为住房使用的需求是存在的，但个人购买商住项目限制较多，导致成交和流动性较低。在商住房限购、限贷政策较严的背景下，开发商需要找盘活存量市场的路径，寻找高质量目标客户。”多位业内人士告诉记者。
来源：中国证券报·中证网作者：董添
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